전세를 끼고 집을 사는 이른바 '갭투자'에서 임대보증금 등 부채 비율이 높은 '고위험 거래'가 대부분인 것으로 확인됐다. 주택값 하락 국면에서 '깡통전세(주택담보대출금과 전세보증금을 합친 금액이 주택매매가격의 80퍼센트가 넘는 주택)'로 인한 세입자들의 피해가 커질 수 있다는 우려가 나온다.

21일 국회 기획재정위원회 소속 홍성국 의원(더불어민주당)이 한국부동산원으로부터 제출받은 자료에 따르면, 2020년부터 올해 8월까지 전국 임대보증금 승계 거래 중 주택담보대출비율(LTV)이 70%를 넘는 비율이 63%를 보였다. LTV가 80%를 넘는 거래도 43%나 됐다.

특히 강원과 전남의 경우 LTV가 70%를 넘는 갭투자 거래의 비율이 무려 89%에 달했다. 전북(86%)·충북(86%)·경북(85%)·충남(83%) 등도 80%를 넘었다. 경기(57%)·서울(57%)·부산(54%)·제주(47%) 등지에서는 상대적으로 비율이 낮았다. 이들 지역에 고가 주택가격이 많은 만큼 갭투자 접근성이 떨어진데 따른 것으로 풀이된다.

전체 주택 거래에서 부채가 차지하는 비율은 48%로 나타났다. 이 중 주택담보대출이 38%로 약 3분의1을 차지했고 나머지는 임대보증금(35%) 및 신용대출(20%), 기타(7%) 등으로 파악됐다. 금융당국 규제에서 벗어나는 임대보증금 등을 주로 활용했다는 의미다.

전체 주택 거래시 차입 비율은 30대 이하가 약 60%로 40~50대(약 40%) 보다 높았다. 올해 주택 거래 중 임대보증금 승계 거래의 비율은 올해 기준 전국 32%, 서울은 53%를 각각 기록했다.

지금까지는 전세가격이 지속 상승하면서 레버리지 투자가 가능했다. 하지만, 앞으로 주택 가격이 내리면 이런 높은 레버리지 투자자의 손실이 불가피하고 갭투자가 많이 이뤄진 지역일수록 주택 하락세가 더욱 커질 것이란 지적이 제기된다.

홍 의원은"그동안 LTV·총부채원리금상환비율(DSR) 규제 등 주택담보대출 중심으로 부동산 시장을 관리한 정부의 접근 방식에 변화가 필요하다"면서 "우선 갭 투자에 대한 실태를 정확히 파악하고 정부가 세입자 보호에 노력해야 한다"고 말했다.